Beli Apartemen Second, Apa Saja yang Harus Dicek?

Membeli apartemen second (bekas) bisa menjadi pilihan cerdas jika kamu ingin hunian dengan lokasi strategis dan harga lebih terjangkau dibanding unit baru. Namun, karena unit sudah pernah dimiliki atau ditempati sebelumnya, ada beberapa hal penting yang wajib dicek agar transaksi berjalan aman, legal, dan sesuai harapan.

Berikut adalah panduan lengkap hal-hal yang harus kamu periksa saat membeli apartemen second:

1. Legalitas dan Sertifikat Kepemilikan

Langkah paling krusial adalah memastikan status hukum dan kelengkapan dokumen apartemen tersebut.

Cek dokumen berikut:

  • Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM-SRS)
    Ini menunjukkan hak penuh atas unit apartemen. Jika masih Hak Guna Bangunan (HGB), pastikan masa berlaku dan potensi perpanjangannya.
  • PPJB dan AJB
    Bila unit masih belum bersertifikat (misalnya masih kredit), pastikan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli) lengkap dan sah.
  • IMB/PBG dan SLF
    Pastikan apartemen memiliki izin mendirikan bangunan atau persetujuan bangunan gedung serta Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dari pemerintah.

Tips: Konsultasikan legalitas ke notaris atau PPAT yang berpengalaman dalam transaksi properti.

2. Riwayat Kepemilikan dan Alasan Di jual

Tanyakan siapa pemilik sebelumnya dan mengapa unit tersebut di jual. Apakah karena pindah domisili, butuh dana, atau ada masalah pada bangunan atau lingkungan?

Hindari unit yang:

  • Masih dalam sengketa hukum
  • Di kuasai oleh lebih dari satu pihak
  • Sedang di sewakan tanpa kejelasan kapan bisa di tempati

3. Status Kredit atau Cicilan

Jika apartemen masih dalam proses kredit (KPA), pastikan penjual sudah:

  • Melunasi kewajiban cicilan
  • Bersedia melakukan take over kredit jika kamu ingin melanjutkannya
  • Mengurus surat pelunasan dari bank

Jangan lupa juga cek apakah ada tunggakan cicilan atau biaya denda lainnya.

4. Cek Fisik dan Kondisi Unit

Meskipun terlihat bagus dari luar, kondisi fisik unit harus di cek secara detail agar kamu tahu apakah perlu renovasi besar atau hanya sedikit perbaikan.

Perhatikan hal berikut:

  • Keretakan dinding, plafon, dan lantai
  • Fungsi pintu, jendela, dan kunci
  • Kondisi kamar mandi (saluran air, keramik, kloset)
  • Sistem listrik dan AC
  • Kebersihan dan pencahayaan alami

Tips: Bila perlu, ajak teknisi atau arsitek untuk melakukan pengecekan menyeluruh.

5. Biaya Tambahan: IPL dan Pajak

Biaya operasional apartemen tak hanya harga jual. Kamu juga harus menghitung pengeluaran rutin seperti:

  • IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan): untuk kebersihan, keamanan, dan fasilitas umum.
  • PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): pastikan tidak ada tunggakan dari pemilik lama.
  • Biaya balik nama dan notaris

Mintalah bukti pembayaran IPL dan PBB setidaknya 1 tahun terakhir.

6. Fasilitas Umum dan Kondisi Gedung

Karena kamu membeli di lingkungan bersama, cek juga:

  • Kebersihan dan keamanan gedung
  • Ketersediaan lift, parkir, CCTV, genset
  • Fungsi fasilitas seperti kolam renang, gym, taman, area bermain
  • Akses kendaraan dan lokasi (dekat transportasi umum, kantor, sekolah, dsb)

Gedung yang terawat menunjukkan manajemen pengelola yang baik.

7. Aturan dan Kebijakan Pengelola

Setiap apartemen punya aturan berbeda. Sebaiknya kamu tahu sejak awal:

  • Apakah boleh menyewakan unit secara harian?
  • Bagaimana prosedur renovasi unit?
  • Apakah ada biaya tambahan untuk penggunaan fasilitas?
  • Sistem keamanan dan akses tamu

Dengan begitu, kamu bisa menghindari masalah setelah unit di beli.

8. Potensi Nilai Investasi

Jika kamu membeli untuk investasi (di sewakan atau dijual kembali), pertimbangkan:

  • Lokasi strategis (dekat kampus, perkantoran, pusat kota)
  • Harga sewa rata-rata di sekitar
  • Tren harga properti dalam 5–10 tahun terakhir
  • Prospek pengembangan kawasan ke depan (jalan tol, MRT, mall baru, dll)

Apartemen dengan lokasi dan fasilitas unggulan lebih mudah di sewakan atau di jual kembali.

9. Proses Balik Nama dan Notaris

Pastikan kamu dan penjual sepakat siapa yang menanggung biaya balik nama dan notaris. Proses balik nama SHM-SRS bisa memakan waktu, jadi pastikan semua dokumen lengkap agar berjalan lancar.

Tips: Gunakan jasa notaris atau PPAT yang profesional dan di rekomendasikan.

Kesimpulan

Membeli apartemen second bisa sangat menguntungkan, tapi kamu perlu lebih teliti dalam mengecek legalitas, kondisi fisik, status kepemilikan, hingga potensi investasinya. Jangan terburu-buru hanya karena harga terlihat menarik. Pastikan semua aspek aman secara hukum dan sesuai kebutuhanmu.