Memiliki rumah di DKI Jakarta adalah aset yang luar biasa berharga. Namun, seiring berjalannya waktu, kebutuhan akan ruang tambahan atau keinginan untuk memperbarui estetika hunian sering kali muncul. Sebelum Anda mulai membongkar dinding atau menambah lantai, ada satu aspek hukum yang wajib Anda penuhi: Izin Mendirikan Bangunan (IMB), yang kini telah bertransformasi menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Banyak pemilik rumah di Jakarta yang mengabaikan izin ini karena dianggap rumit. Padahal, melakukan renovasi tanpa izin resmi berisiko tinggi—mulai dari denda administratif, penghentian paksa oleh petugas Satpol PP, hingga kesulitan saat ingin menjual properti di kemudian hari.

Memahami Perubahan IMB menjadi PBG

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) No. 16 Tahun 2021, istilah IMB resmi digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). PBG adalah perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis yang berlaku.

Meskipun istilahnya berubah, fungsinya tetap sama: memastikan bangunan Anda aman secara struktur dan sesuai dengan rencana tata kota Jakarta.

Jenis Renovasi yang Wajib Memiliki PBG:

  • Menambah Lantai: Mengubah rumah 1 lantai menjadi 2 lantai atau lebih.

  • Memperluas Bangunan: Menambah ruangan di lahan sisa (depan, samping, atau belakang).

  • Mengubah Struktur: Mengganti konstruksi atap (misal dari kayu ke baja ringan dengan perubahan beban), atau membongkar dinding struktur.

  • Mengubah Fasad Secara Signifikan: Perubahan tampak depan yang mengubah luas atau fungsi ruang.

Catatan: Renovasi kecil seperti mengecat ulang, mengganti keramik lantai, atau memperbaiki kebocoran atap tanpa mengubah struktur biasanya tidak memerlukan PBG.

Syarat Administrasi Pengajuan PBG Renovasi Jakarta

Langkah pertama dalam pengajuan adalah memastikan dokumen administrasi Anda lengkap. Pemprov DKI Jakarta kini sangat ketat terkait legalitas tanah.

  1. Kartu Identitas (KTP & KK): Fotokopi identitas pemilik bangunan yang masih berlaku.

  2. Sertifikat Tanah: Bukti kepemilikan tanah yang sah (SHM atau SHGB). Tanah harus bersih dari sengketa.

  3. Bukti Bayar PBB: Fotokopi bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.

  4. Surat Pernyataan Tanah Tidak Sengketa: Dokumen bermaterai yang menyatakan bahwa lahan tersebut milik pemohon dan tidak dalam sengketa.

  5. KRK (Keterangan Rencana Kota): Dokumen yang dikeluarkan Dinas Citata DKI Jakarta yang berisi informasi zonasi, GSB (Garis Sempadan Bangunan), dan KDB (Koefisien Dasar Bangunan). KRK adalah “kompas” utama dalam mendesain renovasi.

Syarat Teknis: Inti dari Persetujuan Bangunan

Syarat teknis adalah bagian di mana Anda membuktikan bahwa rencana renovasi Anda aman bagi penghuni dan lingkungan sekitar.

1. Dokumen Arsitektur

  • Gambar Denah: Denah sebelum dan sesudah renovasi.

  • Gambar Tampak: Tampak depan, samping, dan belakang.

  • Gambar Potongan: Untuk melihat ketinggian bangunan dan ruang.

  • Site Plan: Posisi bangunan terhadap lahan dan jalan di sekitarnya.

2. Dokumen Struktur (Wajib untuk Bangunan 2 Lantai atau Lebih)

  • Perhitungan Struktur: Analisis beban untuk memastikan bangunan kuat menopang lantai tambahan.

  • Gambar Pondasi & Kolom: Detail konstruksi penopang beban.

  • Hasil Sondir Tanah: Uji kekuatan tanah (biasanya diminta untuk bangunan yang cukup berat atau di area tanah lunak).

3. Dokumen Utilitas (MEP)

  • Rencana instalasi listrik, air bersih, air kotor (septic tank sesuai standar lingkungan hidup DKI), dan pengelolaan sampah.

Prosedur Pengajuan via SIMBG (Sistem Online)

Kini, warga Jakarta tidak perlu lagi mengantre lama di kantor kecamatan. Seluruh proses pengajuan dilakukan secara online melalui portal SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung).

Tahapan Deskripsi
Pendaftaran Membuat akun di situs simbg.pu.go.id menggunakan email aktif.
Input Data Mengunggah seluruh dokumen administrasi dan teknis yang telah disebutkan di atas.
Verifikasi Dinas Teknis akan memeriksa kelengkapan berkas. Jika ada kekurangan, Anda akan diminta merevisi secara online.
Konsultasi Untuk renovasi besar, akan ada jadwal konsultasi dengan Tim Profesi Ahli (TPA) atau Tim Teknis untuk memvalidasi keamanan desain.
Penerbitan Retribusi Setelah desain disetujui, sistem akan menerbitkan SKRD (Surat Ketetapan Retribusi Daerah).
Penerbitan PBG Setelah pembayaran retribusi divalidasi, dokumen PBG resmi dapat diunduh dan dicetak sendiri.

Biaya Retribusi PBG di Jakarta

Biaya PBG di DKI Jakarta tidak memiliki angka tetap, melainkan dihitung berdasarkan rumus yang mempertimbangkan:

  • Luas Bangunan yang Direnovasi.

  • Indeks Fungsi (Rumah tinggal biasanya memiliki indeks terendah).

  • Indeks Lokasi (Zonasi jalan protokol atau pemukiman biasa).

  • Harga Satuan Retribusi.

Secara umum, biaya retribusi untuk rumah tinggal sederhana relatif terjangkau. Yang sering kali memakan biaya adalah jasa pembuatan gambar teknik dan perhitungan struktur oleh tenaga ahli bersertifikat (IPTB).

Konsekuensi Renovasi Tanpa Izin di Jakarta

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memiliki pengawasan yang sangat ketat melalui Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan (Citata). Berikut adalah risikonya:

  1. Segel Merah: Bangunan akan dipasangi papan segel yang menandakan pelanggaran hukum.

  2. Surat Perintah Bongkar (SPB): Jika dalam waktu tertentu pemilik tidak mengurus izin atau renovasi menyalahi zonasi (misal memakan bahu jalan), bangunan akan dibongkar paksa.

  3. Denda Administratif: Denda yang bisa mencapai 10% dari nilai bangunan yang sedang dibangun.

  4. Kendala Jual Beli/KPR: Bank tidak akan menyetujui pinjaman jika fisik rumah tidak sesuai dengan dokumen IMB/PBG yang terlampir.

Tips Agar PBG Renovasi Anda Cepat Terbit

  1. Cek Zonasi Terlebih Dahulu: Sebelum membuat gambar, pastikan lahan Anda memang diizinkan untuk hunian dan cek batas GSB agar desain tidak ditolak di awal.

  2. Gunakan Jasa Profesional Berlisensi: Untuk gambar teknis, gunakan arsitek atau kontraktor yang memiliki IPTB (Izin Pelaku Teknis Bangunan) di Jakarta agar dokumen teknis Anda langsung memenuhi standar BPN/Dinas Citata.

  3. Pastikan Septic Tank Kedap Air: DKI Jakarta sangat ketat soal lingkungan. Pastikan desain septic tank Anda sesuai standar ramah lingkungan.

  4. Siapkan Versi Digital yang Rapi: Pastikan semua scan dokumen asli terlihat jelas (tidak buram) untuk mempercepat proses verifikasi di SIMBG.

Kesimpulan

Mengurus Syarat pengajuan IMB untuk renovasi rumah tinggal di DKI Jakarta (PBG) memang membutuhkan persiapan dokumen yang detail, terutama pada aspek teknis. Namun, dengan mengikuti prosedur melalui SIMBG dan memastikan desain sesuai dengan KRK, proses ini akan melindungi investasi properti Anda dalam jangka panjang.

Memiliki PBG memberikan ketenangan pikiran saat tukang mulai bekerja, meningkatkan nilai jual rumah, dan menjamin keamanan struktur bagi keluarga Anda.

#IMBJakarta #PBGRenovasi #UrusIMBOnline #SIMBG #RenovasiRumahJakarta #LegalitasProperti #InfoJakarta #SyaratPBG #JakartaProperti #DinasCitata